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국토연구원은 12일 발간한 '국토정책 브리프, 국·공유지 입체적 활용을 위한 토지사용권 이슈와 정책과제'에서 "기반시설이 이미 갖춰진 도심의 활용가치가 높아지면서 공공시설에만 쓰이는 국·공유지(국토의 34.1%)를 상하부로 입체 개발할 필요성이 커졌다"고 했다. 그러면서 "상하부 공간을 복합개발해 활용해야 하지만 국·공유재산법이 매각·임대·개발을 원칙적으로 제한하고 있어 민간 참여가 어렵고 허용 규정도 비합리적"이라고 지적했다.



국·공유지 입삼륭물산 주식
체적 활용 유형별 사례. 왼쪽부터 청주고속버스터미널(매각형·민간에 토지 매각 및 출자), 서울역 민자역사(임대형·국공유지), 금곡·양정 행정복지센터(개발형·일반재산 분할매각 및 공동지분 가능). 국토연구원 제공


연구진은 먼저 국·공유지를 매각형·임대형·개발형으로 활용한 사례 분석을 통해 현행 제도 주식실적
문제를 짚었다. 매각형은 공공시설 운영을 조건으로 토지를 팔아 복합개발을 하더라도 민간이 일부 시설을 분양하고 나면 계약 해지 특약이 사실상 무용지물이 돼 공공성 확보가 어렵다. 임대형은 철도 부지 등을 민간에 빌려줄 때 투자 규모나 매출은 따지지 않고, 똑같은 임대 기간과 요율을 적용해 사업 안정성을 해친다. 개발형은 국·공유지에 민간이 PF 대출에 필요LG 주식
한 지상권·저당권 등 토지사용권을 설정할 수 없어 민간 주도의 개발이 거의 이뤄지지 못했다.
연구진은 도심 국·공유지의 상하부 공간을 복합개발해 민간과 함께 활용할 수 있도록 제도 손질이 필요하다고 했다. 기반시설이 이미 갖춰진 도심 가치는 높아지고 있지만, 현행 법 제도가 매각·임대·개발을 모두 제약해 민간 참여와 사업 속도를 가로막고 백신관련주
있다는 것이다.
연구진은 복합개발에서 민간이 기부채납한 공공시설이 안정적으로 운영되려면 매각 조건과 운영 방안을 처음부터 함께 규정해야 한다고 제언했다. 지금은 '조건을 지키지 않으면 계약을 해지한다'는 특약만 있어 건물 일부가 분양되면 공공성이 훼손돼도 막을 방법이 없다. 연구진은 민간이 공공시설을 국가에 넘기는 대신 운영 기간에는 무상휴니드 주식
사용을 허용하고 해당 시설을 도시·군 계획시설로 지정해 공공 목적을 유지하도록 관리해야 한다고 조언했다.



지난해 기준 주체별 토지소유 현황. 국토연구원 제공


임대 방식도 손질이 필요하다. 현재처럼 공시지가에 단일 요율을 적용하면 투자 규모나 업종 특성이 반영되지 않는다. 유휴 철도부지나 역세권 부지처럼 민간 투자가 필요한 곳은 감정가를 기준으로 하고, 업종별 수익성과 입지 여건에 따라 차등 요율을 적용해야 한다는 것이다. 연구진은 건물 임대료도 순매출액과 연동해 산정하면 장기투자를 유도할 수 있다고 했다.
가장 주목되는 부분은 개발형 사업에서의 토지사용권 허용이다. 지금은 국·공유지에 지상권이나 저당권 같은 사권을 설정할 수 없어 민간이 PF 대출에 필요한 담보를 확보하기 어렵다. 연구진은 '도시계획시설 입체복합구역'처럼 특정 구역에 한해 지상권을 예외적으로 허용하면 민간 자본이 들어오고 상부 시설의 안정적 운영도 가능해진다고 분석했다. 다만 국가 소유권 침해를 막기 위해 허용 범위는 도시계획적 관리가 가능한 구역으로 제한해야 한다고 했다.
이번 제안은 이재명 정부가 내세우는 '도심 내 가용 토지 최대 활용' 기조와 맞물린다. 정부는 공공이 전면에 나서는 방식에서 벗어나 민간의 자본과 기술을 활용해 도심 복합개발 속도를 높이겠다는 방침이다.
최서윤 기자 sychoi@asiae.co.kr