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캄보디아는 외국인 직접투자에 대한 법적 규제가 매우 낮은 국가다. 인도차이나 반도 국가 대부분이 외국인이 보유할 수 있는 현지 사업 법인의 지분율을 업종별로 제한하는데, 캄보디아만은 예외다. 단, 캄보디아도 토지를 매입하고 소유하는 것만큼은 인근 국가와 마찬가지로 법적 제한을 두고 있다.
캄보디아는 토지에 대한 소유권을 인정하는데, 캄보디아 헌법 및 토지법은 ‘캄보디아 국적을 가진 자’만 주택금융공사 보금자리론 이 토지를 소유할 수 있도록 규정한다. ‘캄보디아 국적을 가진 자’에는 캄보디아 시민권을 가진 자연인뿐만 아니라 캄보디아 국적을 가진 자가 지분 51% 이상을 보유하고 있는 캄보디아 법인도 포함된다. 캄보디아 회사법이 캄보디아에 설립된 법인의 국적을 정하는 규정에 따르면 캄보디아 국적을 가진 자가 지분 51% 이상을 출연하고 있는 법인은 캄보디아 국적을 가 한국주택금융공사홈페이지 진 법인으로 분류되기 때문이다.
캄보디아에 신탁 제도가 도입되기 전에는 외국인이 캄보디아에서 토지를 매입하려면 크게 두 가지 방안 중 하나를 선택해야 했다. 
1)외국인이 직접 캄보디아 국적을 취득한 후 본인 명의로 토지를 매입하는 방안2)캄보디아 현지인의 명의를 차명하거나 현지인이 지분 과반을 보유하는 ‘캄보디아 국적을 국민행복기금 한국장학재단 가진 법인’을 설립한 후 그 법인으로 토지를 매입하는 방안
상기 토지 매입 방안은 외국인이 감내해야 할 리스크가 상당하다. 1)의 경우 많은 비용과 시간이 필요한데, 한국인은 한국법상 이중국적의 문제도 직면하게 된다. 2)의 경우 현지 차명인 또는 합작 파트너와의 관계가 틀어지면 상당히 곤란한 상황에 처해지게 된다. 캄보디아에서 토지를 내생에첫대출 매입하고자 하는 외국인 투자자들이 현지에서 법적으로 보호를 받을 수 있는 방안이 필요했던 이유다.



 신탁법 제정…외국인 보호 가능해져
캄보디아 신탁법은 2019년 제정됐다. 그로부터 3년 후인 2022년 캄보디아 재경부가 신탁의 설정, 기능 및 운용에 관한 규정 소자본창업 을 공표하면서 본격적으로 도입됐다. 캄보디아 신탁법의 목적은 캄보디아 내 신탁 자산을 등록, 운용 및 관리하기 위해 필요한 절차 및 요건을 법적으로 규율하는 것이다. 외국인이 캄보디아에서 토지를 매입하고자 할 때 위탁자 겸 수익자의 지위에서 매입 대상토지를 현지 신탁회사에 맡겨놓는 것이 법적으로 가능해진 것이다.
수탁자 역할을 하는 신탁회사는 캄보디아 재경부 산하 기관인 'Trust Regulator'의 인허가를 받아야 한다. 이를 위해선 회사의 지배 구조, 내부 통제 체계, 자금력, 경영진 등에 대해 Trust Regulator가 실시하는 적격성 심사를 통과해야 한다. 신탁법에 규정돼 있는 각종 의무 및 보고사항을 준수해야 하며, 신탁업을 운영하는 동안 Trust Regulator의 감독을 받게 된다. 이들을 위반할 경우 신탁법에 따른 제재를 받는다. 캄보디아에서 토지를 매입하려는 외국인이 캄보디아법의 보호를 받을 수 있게 된 것이다.
외국인이 캄보디아에서 신탁제도를 이용해 토지를 매입하려면 토지매매계약 체결 시 대상 토지를 신탁회사에 위탁한다는 내용을 토지매매계약에 명시해야 한다. 관할 국토관리부에서 요구하는 토지 소유권이전등기서류에 해당 신탁회사의 서명과 날인을 받는 방식이다. 외국인 매수인은 토지매매계약을 체결하기 전 미리 현지 신탁회사를 정해 신탁약정에 대한 합의를 마쳐 놓아야 한다. 외국인 매수인은 위탁자 겸 수익자의 지위에서 신탁 약정을 체결하고, 신탁회사는 수탁자의 지위에서 그 신탁약정을 체결한다.



 신탁 약정 체결시 전문가 자문 필수
현지 신탁회사와 체결하게 될 신탁약정의 내용에 대해선 법률전문가의 자문을 받는 것이 중요하다. 필자의 캄보디아 실무 경험상 현지 신탁회사가 사용하는 신탁약정의 초안은 기초적인 수준에서 작성돼 있어 신탁회사의 책임 및 이행사항이 명확하게 규정되어 있지 않다. 또 전반적으로 약정서의 문법 및 용어 표현 등이 어색해 해석에 다툼의 여지가 있다. 신탁자산을 제3자에 담보로 제공할 수 있는지도 불분명한데, 이에 대해선 Trust Regulator의 유권해석이 필요한 상황이다.  
캄보디아에 신탁법이 제정된 지 수 년이 지났다. 법 제정 직후 코로나19 사태가 발생했고, 그 영향으로 현지 부동산 경기가 주춤하면서 제정 초기에는 신탁거래가 활성화될 여지가 없었다. 최근 캄보디아 부동산 가격이 하락세를 보이며 투자 기회가 늘고 있는데, 캄보디아 부동산 매입에 관심이 있는 외국인 투자자라면 캄보디아 신탁 제도를 활용하는 거래 구조를 적극적으로 고민해볼 필요가 있다.

현재 캄보디아에서 영업 중인 신탁회사의 수는 10여개다. 한국 기업이 출연하고 있는 신탁회사는 아직 없는 것으로 보인다. 한국계 금융기관 내지 신탁회사가 캄보디아 신탁업에 진출을 한다면 우리나라의 부동산신탁기법을 캄보디아에 전파할 있는 계기가 마련될 수 있을 것이다. 더불어 한국 투자자들의 캄보디아 부동산에 대한 투자도 증가할 수 있을 것으로 전망된다.



반기일 법무법인 지평 외국변호사ㅣ2008년 뉴질랜드 웰링턴빅토리아대학교 법학과, 2010년 호주 시드니 로스쿨(LL.M.·법학석사)을 졸업한 후 지평에 합류했다. 캄보디아 및 라오스 사무소장으로 다년간 근무하며 캄보디아, 라오스, 태국 등 동남아시아 관련 업무에 독보적인 전문성을 보유한 베테랑이다. 현지 합작 투자, 인수·합병(M&A), 사모펀드(PF), 부동산 개발 사업을 중심으로 국내외 대기업에 자문을 제공해 왔다. 캄보디아 증권시장 실무를 개척한 몇 안 되는 전문가로, 프놈펜수도청(PPWSA) 및 프놈펜항만공사(PPAP)의 캄보디아증권거래소 기업공개(IPO)에 주관사 측 법률자문 실무를 총괄했다.